Cómo se calcula el precio por metro cuadrado de una vivienda

A la hora de comprar o vender una vivienda, el precio por metro cuadrado es uno de los indicadores más importantes, ya que nos permite comparar entre diferentes casas y conocer su relación calidad-precio. Sin embargo, es posible que te preguntes cómo calcular el precio por metro cuadrado. 

En este artículo, desde Gestilar queremos ayudarte a entender mejor este dato. Veremos cómo calcular cuánto vale el metro cuadrado de una vivienda, además de entender las diferentes formas de calcular la cantidad de metros cuadrados que tiene una casa. 

Tipos de metro cuadrado en una vivienda

Antes de empezar a hacer cálculos, lo primero que necesitas saber para distinguir entre los diferentes tipos de metro cuadrado es qué es exactamente un metro cuadrado. Si todavía no lo sabes, un metro cuadrado es el área que ocupa un cuadrado cuyos lados miden un metro. 

En términos prácticos, el metro cuadrado se utiliza para conocer cuánto mide cualquier superficie, como puede ser una casa, un jardín o una oficina. Para representarlo de manera abreviada se utiliza el símbolo m². 

Calcular la cantidad de metros cuadrados que tiene una superficie es muy fácil, sobre todo cuando se trata de un rectángulo o un cuadrado totalmente recto. Basta con multiplicar la cantidad de metros de largo por la cantidad de metros de ancho. 

Pongamos un ejemplo. Una vivienda tiene un salón comedor que mide un total de 7 metros de largo por 4 metros de ancho. En este caso, la superficie del salón comedor es de 28 m². 

Sin embargo, si has estado buscando una casa para comprar o si alguna vez has mirado el catastro para conocer la información sobre un inmueble, puede que te hayas encontrado con que el metro cuadrado puede tener diferentes “apellidos”. Por ejemplo, metros cuadrados útiles o metros cuadrados construidos. 

Veamos a qué se refiere cada uno y qué debes tener en cuenta al respecto. 

Metro cuadrado útil

Los metros cuadrados útiles son, como su propio nombre indica, los metros que quedan libres y disponibles para su uso. Es decir, la superficie que queda cuando a la cantidad de metros totales de una vivienda le restamos los elementos estructurales. 

Como es obvio, el espacio que ocupan los muros, las columnas y demás elementos que forman parte de la estructura, no se pueden considerar útiles. Por eso, se restan para que sepas cuál es la superficie que puedes utilizar. 

Por ejemplo, dos viviendas con la misma cantidad de metros cuadrados construidos pueden tener diferentes superficies útiles, en función de la distribución, el grosor de los muros y otros factores. 

Para calcular la superficie útil de una vivienda se suman las superficies del interior de las diferentes estancias. 

Metro cuadrado construido

El metro cuadrado construido, por el contrario al útil, se refiere a la totalidad de la superficie de la vivienda. Es decir: todo el espacio que está dentro del perímetro de la casa. 

El límite de esta superficie lo marcan los cerramientos del inmueble. Y si se trata de una vivienda que está adosada a otra, el perímetro se calculará teniendo en cuenta la mitad de las paredes medianeras. 

Esta cantidad, aunque te da información sobre el área total que ocupa la casa, no es tan fiable para conocer el espacio disponible. 

Espacios cerrados vs. abiertos: ¿Cuál es la diferencia?

Otro dato a tener en cuenta a la hora de calcular los metros cuadrados de una casa son los espacios abiertos y cerrados, y la diferencia que hay entre ambos. 

Cuando hablamos de espacios cerrados nos referimos a aquellos espacios que están dentro de la casa (totalmente rodeados de paredes) o los que tienen más paredes que lados sin cerrar. Por ejemplo, un balcón con 3 paredes y una barandilla, contaría como espacio cerrado. 

Sin embargo, los espacios abiertos son aquellos que tienen la misma cantidad o menos de paredes que lados sin cerrar. Por ejemplo, una terraza que solo dispone de una o dos paredes y está abierta en el resto del espacio, se considera un espacio abierto. 

¿Por qué es importante la diferencia entre espacios abiertos y cerrados? Porque, en función del tipo de espacio que sea, la cantidad de metros cuadrados de su superficie se suma totalmente, o no. 

Mientras que los espacios cerrados se suman totalmente, para el catastro, los espacios abiertos solo contabilizan sus metros cuadrados al 50 %. 

Es decir: una vivienda con una superficie construida de 80 metros cuadrados en los que se incluye una terraza de tipo cerrado, y que además cuenta con un jardín abierto de 40 metros, tendrá para el catastro una superficie de 100 m² (80 + 20).

Qué factores influyen en el precio por m2 de un inmueble

El precio por metro cuadrado de un inmueble se calcula teniendo en cuenta tres factores. 

El valor del suelo, es decir, la ubicación, es el primer factor a tener en cuenta. 

Aunque es frecuente encontrar tasaciones que se llevan a cabo teniendo en cuenta solamente el código postal de la vivienda para calcular el precio por metro cuadrado, la realidad es que para hacer un cálculo certero hay que tener en cuenta mucho más, como por ejemplo la calle concreta. 

Otro factor a tener en cuenta a la hora de determinar el precio por metro cuadrado de la vivienda es el estado de la casa. ¿Se trata de una vivienda de obra nueva o es una vivienda usada? ¿Cuál es la antigüedad? ¿En qué estado se encuentran las instalaciones? Estos, entre otros, serán algunos de los elementos a valorar. 

Por último, es importante tener en cuenta el factor servicios. Una vivienda será más valiosa cuando se encuentre en una zona con servicios próximos: colegios, hospitales, farmacias, transporte público, parques, buenas conexiones,...

Cómo calcular el valor de una vivienda

Para calcular el valor de una vivienda hay que tener presentes dos factores: el precio del suelo y el precio de la construcción. 

El precio del suelo lo determina la ubicación, como vimos en el punto anterior. En este sentido, cada zona cuenta con un precio por metro cuadrado y este se debe multiplicar por la cantidad de metros construidos de la vivienda para conocer el valor. 

Pero, además, hay que recordar que hay otros factores, como la antigüedad de la vivienda o las calidades de la construcción, que influyen en gran manera en el precio final. 

Supongamos que el precio por metro cuadrado de la zona donde se encuentra el inmueble es de 1330 € y la casa cuenta con 200 metros cuadrados. En ese caso, el precio de la vivienda por el suelo es de 266.000 €. Sin embargo, esta cantidad puede ser superior si se trata de una vivienda a estrenar o si las calidades de la construcción son muy buenas. 

Cuál es la ciudad española con un precio más caro por metro cuadrado

Como hemos visto, el suelo tiene mucha importancia a la hora de determinar el precio de una vivienda. Por eso, el precio del metro cuadrado por código postal es un dato a tener muy en cuenta, aunque no sea el único. 

Te contamos cuáles son las zonas de España con un precio más caro por metro cuadrado. 

En localidades, podemos decir que la más cara es Benahavís, en Málaga; le siguen Calvià en Baleares y Marbella. Sotogrande, Jávea, Sitges, Eivissa, Castelldefels, Altea y Llucmajor terminan el top 10 de localidades españolas con el precio más caro. 

Sin embargo, si ampliamos las zonas, la provincia con el metro cuadrado más caro de España es Guipúzcoa, con casi 4000 €/m² de media. A continuación le siguen Bizkaia, también en el País Vasco, y Barcelona, con un precio medio de 3685 €/m².

Esperamos haberte ayudado a entender mejor qué es el metro cuadrado y cómo calcular el precio de tu vivienda teniendo en cuenta su superficie.